理论研讨
房屋租赁合同公证是否须由夫妻双方共同申请办理?

由夫妻一方签订的房屋租赁合同效力如何?办理房屋租赁合同公证是否必须由夫妻双方共同申请?

关于房屋出租行为是管理行为还是处分行为存在一定争议,倾向性意见认为出租行为属于处分行为,应适用《中华人民共和国物权法》第97条处分行为规定,而不是适用第96条管理行为规定。根据第97条规定,处分共有财产应当经全体共有人同意。

夫妻一方签订租赁合同,其效力应当结合具体情形根据我国婚姻法及其司法解释进行判定,不能一概而论。

依照婚姻法的规定,对于夫妻共同所有财产,夫妻均有平等的处理权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条规定:“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定”;“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。

在办理公证时,原则上夫妻双方应当共同到场作为出租方签署租赁协议或获得配偶一方的授权。当出租人主张该处分行为系日常生活需要而进行时,公证机构应当审查该财产租赁行为是否系出租方日常生活需要,如果各种迹象表明(例如系出租人唯一住宅)该行为并非日常生活需要,则应该建议夫妻双方共同签署租赁合同。如果符合日常生活需要特征的,可以在征求出租人和承租人意见并告知可能会面临的不利风险后,公证机构可以办理公证,允许夫妻一方即可签署租赁合同。

 

附:《中华人民共和国物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

 


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